Квадратные метры в Ясном

Более 160 предложений о продаже квартир в нашем городе. Ценовой диапазон, в котором непросто выявить даже среднюю стоимость – от 32,9 тысяч рублей за квадратный метр, до 71,7 тысячи рублей за квадратный метр. В городе с населением 15 000 человек, где основная застройка проводилась в годы с 1967 по 1985.

Сейчас спрос на покупку недвижимости в нашем городе падает, но цены продолжают расти.

Каждый новый скачок цен на квадратные метры по стране непременно отражается на ценообразовании квадратных метров наших «панелек» и редких кирпичных домов.

Почему так происходит? Мы, конечно, уникальный город со статусом ТОСЭР, но…….

По нижней границе цен за квадратный метр (от 32 000 р. до 43 000 р.) в соответствии со средней стоимостью квадратных метров в других городах, Ясный можно сравнить с городами: Каменск-Уральский, Челябинская область ( население 163 990 человек), Ижевск, столица Республики Удмуртия ( население 646 400 человек), промышленный Магнитогорск, Челябинская область ( население 418 200 человек), и наш Оренбург ( население 573 000 человек).

По средней и верхней границам цен за квадратный метр (от 43 000 р. до 71 700 р.), Ясный конкурирует с областными миллионниками: Челябинск ( население: 1 100 000 человек), Пермь ( население: 1 049 000 человек), Ростов-на-Дону ( население: 1 100 000 человек) и приграничным с ЕС и странами НАТО портовым Мурманском ( население 282 800 человек).

ИПОТЕКА

Сегмент рынка вторичной недвижимости уже давно играет по установленным правилам. На рынок жилья оказывают влияние такие ключевые факторы, как доходы населения и ставки по ипотеке. Следующим немаловажным условием ценообразования на вторичном рынке является наличие новых жилых застроек на выбранной территории. Цены на вторичном рынке растут при повышении цен на первичное жильё.

В Ясном на повышение сыграл только один фактор.

Стартом для резкого возрастания цен на жильё в конце 2020 года стала внезапно доступная программа льготного кредитования граждан РФ «Сельская ипотека». За короткое время спрос на покупку квартир в нашем городе возрос более, чем вдвое.

«Сельская ипотека» предлагала своим клиентам – заемщикам выгодные условия ипотечного кредитования. 3% вместо имеющихся тогда 6,6%.

Но доступное, по условиям кредитования, жильё, быстро стало недоступным по стоимости. На рынок спроса среагировал рынок предложений.

При этом, казалось бы, выгодный ипотечный продукт, имел свои подводные камни. Например, при просрочке платежа или окончании финансирования программы банк оставлял за собой право повысить льготную ставку до процента, не превышающего установленную ставку ЦБ. Положения о льготной программе периодически редактировались, изменялись условия займа.

Финансирование могло закончиться в любой момент, и тогда процент по ипотеке пересчитывался в большую сторону. Изменение ставки происходило и по другим обстоятельствам, зависящим от многого, в том числе, отказа от приобретения дополнительных услуг «Сбербанка». Например, право на знаменитые 2,7% имели только те заёмщики, которые соглашались на покупку услуги «Электронная регистрация сделки».

В практике нашего агентства недвижимости был случай, когда при всех соблюденных условиях ставка 2,7% не прошла только потому, что один из собственников продаваемой квартиры являлся гражданином Украины. Выяснилось, что ставка не прошла уже на этапе сделки, когда потрачено больше месяца времени, поданы, рассмотрены и утверждены все документы с обеих сторон, и покупателю, и продавцу на этом этапе крайне невыгодно отказываться от купли-продажи квартиры.

Из практики известно и о случае, когда в процессе завершения сделки у покупателя был пересчитан ежемесячный платёж в результате отказа от приобретения дополнительного продукта страхования.

Однако, даже такие доводы наших заёмщиков не останавливали. Ведь лучше какое-то время платить по сниженной ставке, чем весь период оплачивать предусмотренный процент.

На сегодняшний день ключевая ставка ЦБ по ипотеке составляет 8,5 % годовых. За 2021 год она повышалась 7 раз. Основные ипотечные ставки банков составляют от 8,5 % до 10,5% . У каждого банка своя со своими дополнительными продуктами, помогающими взять ипотеку на более выгодных условиях. Однако, все чаще, даже дополнительные продукты не способны помочь в приобретении желаемой недвижимости.

Субсидии, выделяемые для программы «Сельская ипотека» на данный момент исчерпаны, программа в городе остановлена. Будет ли возобновлена и в какие сроки, и на каких условиях, пока информации нет.

Тем не менее, цены на жильё в Ясном растут. Но на чём? Средние показатели зарплат по городу явно ниже установленных средних по стране. Ипотечные ставки на сегодняшний день не являются привлекательными для основной массы заёмщиков. Новостроек в городе нет, и не предвидится.

При продаже квартиры, не ориентируясь на сегодняшнюю ситуацию, некоторые просто ждут своего покупателя. К сожалению, прийти ему неоткуда.

ЦЕНЫ ВЫШЕ ОЦЕНОЧНЫХ

Всё чаще в сделках отказывают банки. Анализируя доходы заёмщика, а так же стоимость квадратных метров приобретаемой недвижимости, банк может прийти к выводу о нецелесообразности выдачи займа. Как это работает?

На оценку рыночной стоимости жилья влияют многие факторы. Оценщик выдаст данные по оценке квартиры, исходя из предложений на рынке, учитывая конкурентоспособность выбранного Объекта. Он будет учитывать всё: площадь квартиры, этажность, тип строения, район, инфраструктуру, техническое состояние, ремонт итд… Оценка отправится в банк, и банк сравнит её с предложениями на рынке.

Если, при сравнении предложений, банк приходит к выводу о завышенной стоимости, и, рассчитав риски при возврате денежных средств, в случае неплатежеспособности заёмщика, банк может отказать уже на этапе сделки, когда все документы со стороны продавца и покупателя поданы.

Ссылаясь на данные по предварительной оценочной стоимости можно утверждать, что большинство ценников продаваемых квартир находятся на верхней границе оценочных данных. Покупатели таких квартир – это люди, имеющие наличные средства на покупку квартиры, или заёмщики с первоначальным взносом.

Немало предложений и по продаже квартир, ценники которых выше верхней границы оценочных данных. Покупатели таких квартир – это люди, способные закрыть сумму покупки при помощи только наличных денежных средств.

И при первом, и при втором варианте ждать продажи квартиры придется долго.

Даже ситуация с наличием первоначального взноса у покупателя, как правило, непростая. Многие, не имея собственных наличных денежных средств, обращаются за займами к родственникам, друзьям или же дополнительным кредитом в банк. В последнем случае банк, опять же, оценивая платёжеспособность заёмщика и собственные риски, может отказать в сделке.

Способных полностью оплатить сумму покупки квартиры еще меньше.

Съест ли, потраченное на продажу время, инфляция – неизвестно, повысятся ли за это время ценники на жилье, которое хочется приобрести взамен – скорее всего, да. Да и статистика показывает, что завышенная цена на квартиру в Ясном, опускается до среднего уровня, если Объект продаётся более 6 месяцев.

Потеря времени при продаже жилья обходится дорого.

К сожалению, мы не город - миллионник, до многотысячника тоже дотягиваем с трудом. Наша промышленность не развита на уровне того же Магнитогорска, наши зарплаты и материальное благополучие населения в большинстве своём не сравнимы со средними показателями по России.

Выбрав для себя Объект, покупатель в нашем городе, как правило, готов продемонстрировать свой максимум. Но проблема в том, что, все чаще, и максимальных возможностей покупателю бывает недостаточно.

Прошедший год для рынка недвижимости России запомнился резким повышением спроса и немереным взлетом цен на квадратные метры первичного и вторичного жилья. Эксперты отмечают рост цен на недвижимость в размере от 30 % до 50%. Жилье в Оренбургской области дорожало за год в среднем на 45%. Повышение цен в Ясном за период 2021 года можно смело отмечать показателями более, чем 60% .

Ориентируясь на ценники жилья многонаселенных городов, ясненский рынок недвижимости загоняет себя в прямые зависимости спроса от предложений, и предложений от спроса, тогда как на мировом рынке спрос и предложения формируют экономическая ситуация и, те самые, ставки по ипотечным продуктам.

Традиционно, вложение денег в недвижимость – это всегда выгодная инвестиция, но станет ли вложение денег в квадратные метры выгодным приобретением у нас, остановится ли рынок продаж недвижимости в Ясном – будем наблюдать за ситуацией.